24 九月

【加拿大与中国】两国公寓竟然有这么大区别!投资必看

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在加拿大投资物业时,公寓房(Condo)是许多海外投资者喜爱的选择之一。但他们往往对加拿大公寓的认知不够,造成一些误解,那么加拿大公寓和中国公寓到底有哪些不同呢?

产权年限

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中国的房屋产权实际上分为两部分。拥有某房屋的所有权证与该房屋所在土地的土地使用权证即意味着拥有了该房屋的完全产权,两证缺一不可。两证分别由房地产管理局和土地管理局颁发和管理。国内的土地归国家所有,个人不能拥有,只能租用,一般民用住宅的土地批租年限为70年。而70年到期后,会怎么处置,具有一定的不确定性。

 

在加拿大,土地的产权可以为私人所有,这可能是中加两国房屋产权的最大不同点之一。在加拿大,买家买到的是对房屋土地的永久性产权和使用权。加拿大公寓一般是共管产权(Condo)。住宅单位属私人所有,公用地产为所有业主共同拥有。室外的保养、维修工作交管理公司处理,住户每月支付管理费。由于室外部分属管理公司维护管理,所以换屋顶、外墙等这类工作,住户不必操心。但有一点需提醒大家,如中国人一般要在厨房安装抽油烟机,常要穿过外墙打洞,则应向管理单位申请备案,以免日后的麻烦。

销售价格

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中国公寓销售价格都是按每平方米多少人民币计算。并且面积计算为建筑面积(下面会详细提到)。同一城市内,公寓销售单价的主要影响因素是地段、小区配套建设和房龄等。

加拿大公寓销售价格不按面积计算。销售一般不提销售单价,而只提销售总价。同一城市内,销售总价的主要影响因素除了地段、小区配套和房龄,房屋内装修水平也是一个很重要的因素。

面积计算

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在中国,人们买房子都会问多大面积?每平米多少钱?因为房屋的面积和单价的乘积直接算出房屋的总价值。按照建筑面积买房子,但是每个家庭真的得使用面积却比花钱买到的建筑面积小很多。这就是为何绝大多数中国人在买加拿大买房的时候会计较房屋面积的原因。

中国公寓房面积是建筑面积,小区的会所、大楼的电梯、楼梯、走廊等公共部分均要分摊到每个单位,所以实际使用面积要比购买的建筑面积低。

而加拿大的房屋,不论是公寓,联排别墅还是独立屋,是不按照单位面积出售的,而在加拿大买房,一般是按一整栋/套房屋来标价的,即一栋/套房屋开出一个价格, 而不是按每平方英尺出售。在加拿大的房地产市场观念中,没有单位面积价格的概念,所以即使面积有误差也是不重要的。

加拿大公寓是一般指套内使用面积,一般走廊、楼梯、阳台都不会算作面积内,实际的使用面积和公寓内的建筑面积之间的差距也会相对缩小很多。不夸张的说,假设加拿大的一间公寓标明100平方米,在中国可能就会是130平方米。

中国公寓的面积单位为平方米。加拿大公寓的面积单位为平方英尺,单位面积1000平方英尺,相等于92.903平方米。

建筑设计

国内的装修风格完全由业主而定,从简约到奢华,完全看个人口味。

加拿大的房子在设计上会注重舒适性,装修虽然简单,但是房内的各种设施完善,功能齐全,突出一种温馨的感觉。

功能上,加拿大的房子比较注重家庭功能,而中国的房子更看重社交。

加拿大的房子一般都设有客厅,家庭房,晚餐厅,厨房和早餐厅,洗衣房,卫生间,书房等。每个房间各负其责,所以家庭成员有充分的私密空间。

这点和中国就不大一样了,国内的房子一般三室两厅,客厅和餐厅,卧室,最多添一个书房,然后是厨房卫生间。客厅有时也会用做吃饭的地方,用来接待客人,大家没事也很少待在自己的卧室,一般都聚在客厅,所以中国的客厅面积都比较大。

但是就加拿大的情况而言,客厅基本上只是一个摆设,他们在家接待客人的时间并不多。此外,几乎每一间加拿大的别墅里都标配有壁炉,但中国人几乎不用壁炉。

加拿大的厨房和中国的厨房也不一样。由于中餐在烹饪过程中会产生大量的油烟,所以厨房一般是封闭式结构,而加拿大人的厨房一般都是开放式的。

另外,中国的房子不会设立单独的洗衣房,而加拿大的房子除了一些老公寓,都会配独立的洗衣房。

建筑材料

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加拿大的独立屋、城市屋还有矮层公寓一般选择木材作为建筑材料而中国一般选择钢筋混凝土。木材成本低,并且加拿大已经形成了完善的木材生产和加工体系,也是很方便的。另外,施工起来也相对简单,木头质地轻,不需要重型工具就可以施工,木制房屋在进行维护的时候也十分方便,损坏的木材结构很容易替换。

妥善维护的木结构房屋也可以经历大约150-200年以上。

目前加拿大的高层公寓,会采用钢筋混凝土,通常钢筋混凝土建造的物业,会比木质物业保值。

阳台

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中国公寓,阳台面积的一般是计入建筑面积的。在中国买入公寓后,很多业主都会对阳台自由改造,用于各种用途。

加拿大公寓的阳台不计算在面积内。当地法律规定,公寓的阳台上不许晾晒衣物、不许堆放杂物,只可以摆设户外桌椅和烧烤炉。加拿大的公寓也不允许业主对阳台进行改造。

加拿大人对于阳台的空间面积不少特别在意,更注重窗外的景色和视野。

车位储物间

中国公寓往往需要额外购买停车位,或者向开发商租赁停车位。通常储物间需额外购买。

加拿大公寓在VIP销售时有时会赠送停车位。基本上都是一套房子配一个车位,但也有一些公寓是一套房子配两个车位的。加拿大公寓有的还有专门的自行车停放区。

加拿大公寓大多还赠送储物间。这里说的储物间,不是您自家单元内的储物间,而是指位于大厦公共区域内、被指定由您免费使用的储物间(Storage locker)。

配套设施

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中国公寓大部分不会包括24小时热水及天然气、空调能源。

加拿大公寓物业管理往往包括了24小时热水、私人会所、24小时保安系统、健身房、游泳池、网球场、迷你高尔夫、桌球等等,现在很多新的楼盘甚至包括免费的24小时冷暖空调的能源供应、烧饭的天然气、室内外游泳池、桑拿等。室内装修方面,中国公寓大多为毛坯房,买家需要买入后自己装修。加拿大公寓全部精装修,价格全包。

家用电器

中国公寓不配套任何家电。

加拿大公寓基本都有5大电器: 炉头、冰箱、洗碗机、洗衣机、烘干机。有的还有微波炉、抽油烟机等。

公寓管理费

不论在中国还是加拿大的公寓楼房,都要交物业管理费。中国公寓管理费主要用于物业管理、安保、公共服务等项目,不包含热水、自来水和电费。但是中国物业管理费不透明也是一个大问题。

在加拿大所有预算都是一清二楚的。在全部物业管理费中,物业公司的服务收费只是很小的一部分。

加拿大公寓管理费,被用来管理公共设施和支付保险,如外墙、电梯、消防系统等等。如果是高档公寓,有可能物业管理费中还包括了支付给保安和管理员的费用。不过费用中的大部分都是用于公寓管理的维护和提高。有一些物业费包含了热水及自来水的费用,有些公寓甚至还包括电费。

加拿大的公寓管理费还可能会被随时增加,取决于公寓的业主委员会,他们要确保现在征收的物业费能够支付公寓的管理费和未来的维护费。

另外加拿大几乎所有房屋都要缴纳地税,地税一般是政府估价的0.5%左右。每年交一次。

居住要求

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中国公寓,业主可以自由出租、养宠物等。更不会有对业主年龄的限制。

加拿大公寓,有的有出租限制。加拿大公寓为共管公寓,管理的方式是由全体业主选举产生“理事会”,代表大家行使权力、雇佣并监督管理公司,重要的事务则由全体业主投票决策。有一些公寓的业主不喜欢楼里有太多的租户,可能就会制定规则限制出租,比如将楼内公寓单位的出租数量限制在一定比例内。在这种公寓里,如果您想把自己的房子出租,就得先向管理方提出申请。类似的限制还包括有些公寓限养或禁养宠物;甚至有些公寓还对居住者的年龄有规定,比如必须达到19岁以上才行。

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