18 九月

在加拿大如何购买法拍屋?

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提到银行拍卖屋(Power of Sale)或法院拍卖屋(简称法拍屋,Foreclosure),很多人的第一反应都是:“一定很便宜吧?”“是个捡漏的机会吧?”

在美国,法院拍卖的房子通常只有市价的三分之一,引来大批买家。加拿大法拍屋的价格不会像美国同类房屋那么低廉,但最低成交价格也有可能达到市场价的50%以下,具有很大的吸引力。曾经一套位于西温928 Groveland Road,7767平方尺的豪宅从$1088万减价到$890万, 然后再减价到 $700万拍卖,差价竟然高达$300万。

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那么法拍屋值不值得买?如果想买,又要遵循怎样的流程呢?

法拍屋是什么?

法拍屋进入大家的眼帘是在2008年次债危机之后。它是因为屋主付了较少的首付,向银行等贷款机构申请到了一大笔贷款,购买了一处房产,但是之后因为失业或是别的原因,付不起房贷,最后房子被银行收回,为了补偿银行贷款而被拍卖的房子。

近几年,常见的借贷人不能及时还贷的原因,比如失业、生病、意外开支,同时还包括自从2017年7月份之后,央行基准利率上调5次,抵押贷款利率不断上涨、难以负担私人借贷机构的高利率,甚至包括房屋市场的滞销,如此高昂的负债压力,让许多屋主压力山大。

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在屋主付不起贷款的时候,银行或贷款机构会先向屋主发出催讨通知;如果屋主仍然无法付清,银行等贷款机构就会向法院起诉;在法院的第一次判决(Order Nisi)之后6个月的赎回期(Redemption Period)内,屋主仍不能偿还债务,银行就可以进入“无条件令”(Order Absolute)程序。

此时,银行的律师就能拿到法院的批准文件,让房产经纪将这个屋子在MLS挂牌出售。

购买法拍屋的流程

在MLS上挂牌的法拍屋,会注明Court Order,价格方面有可能会标政府的估价,也有可能会标的低一点。

作为法拍屋的拥有者,银行不会与买家讨价还价或是向后拖延时间。不像普通的买卖,如果屋主认为出价过低可以等到市场旺季再出售,法拍屋必须在一定时间内售出。所以原则上讲,法拍屋的价格会比较低。

作为买主和买家经纪,看到合适的法拍屋的时候就可以出价(Offer),如果其中有价格合适的Offer,银行的律师就会与这位被称作第一买家的人签字,此时第一买家就得到了预成交合同。

与普通房产买卖不同的是,买家拿到了预成交合同并不等于拥有了房产,还要经过法庭程序,而这一过程中其他买家仍有可能购买到这套法拍屋。

预成交之后,法官会定一个开庭审核的时间,现在等待时间通常是3至4个星期。在开庭审核日,卖方经纪会通知第一买家以及其他潜在买家到场,等待法官的审核。

一般来说,购买房产有一个冷静期,在这段时间内,如果贷款下不来或者是验屋出现问题,买家可以直接撤销购买合同。但是在法拍屋的购买流程中,没有冷静期,也不能撤销购买合同,去法庭见法官的时候,大家都要带一个没有验屋条件、无论如何都会付款的Offer。

开庭审核的时候,预成交的价格必须当庭公布,让所有潜在买家有心理准备。

那些第一次竞标没有获胜的人此时就能带着更高价位的Offer到法院参加竞价。第一次竞标获胜的人也有权再次出价。

买家们把offer放在信封内,然后同时递交给卖方经纪。法官将会在所有标价中选择最高的一位予以购买权利(及缴款义务)。

法官衡量的标准就是出价高、条件好,比如谁的定金高、价格好、成交时间短等。

法官一旦判决某位买家赢得竞标,他就必须要买下这栋法拍屋。如果到了开庭的时候,一个参与竞标的人都没有,第一买家认为自己出的高了,想撤销出价,是不会被允许的。

除了程序和手续上比较复杂,时间可能比较紧迫以外,法拍屋的其他条件和购买一般房产是相同的,也都可以申请贷款、验屋等。

法院还会在过户后下令以及强制让原屋主搬走。

购买法拍屋值不值

如果法拍屋本身是一个很好的屋子,那么无论价格如何都会引来许多购买者,最后成交的价格可能不会太低。购买者要有心理准备,上审核法庭前,可以准备2套价格。

此外,如果要购买法拍屋,那么一定要认真验房,并且保证资金不会出现问题,因为出价之后就不能反悔,卖方不作任何保证。

最重要的是,买家要考虑房子的地点、质量是不是值得购买,而不要贪图便宜。

法拍屋会存在状况不佳的现象,有可能法拍屋的前业主已经离开房屋很长时间,导致房屋年久失修。或者是前业主意识到房子即将被银行收走,于是不再关注房子的状况,甚至肆意破坏屋内的设施。

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购买法拍屋要注意的一些问题

通常的买卖合同中,卖方作为屋主对物业非常了解,会填写一张Disclosure Statement,详细叙述房屋的情况。例如,是否有漏水,种过大麻等重大的缺陷以及是否有未经许可装修的房间,建筑材料是否含有毒物质等等。然而,在法拍屋当中,执行销售的是贷款银行或其他的借贷机构,这些机构往往通过买卖合约的一个附属文件将向买主提供这些信息的责任完全推卸掉,从而将购买房屋的所有风险转嫁给买方。

在法拍屋的买卖合同当中,大多情况下,法拍屋是按照“as is, where is”的情况出售的,即买方没有机会验屋和对房间进行详细的检查。As is, where is意味着买方有可能在接手房屋后一些先前未知的缺陷,甚至有房屋中的设备被搬走的情况。

另外,在签署法拍合同时,买主不能随意更改,增加或减少买方的姓名。因此,在签署法拍合同时,一定要确保姓名的拼写跟买方的官方证件一致,否则,买方需要额外聘请律师上庭拿到法庭判决才能更改买主的姓名。此外,还有以下的一些可能遇到的问题,需要留意:

1. 是否会有GST/HST;

2. 是否违反市政府的规定,需要对房屋进行更改;

3. 是否需要购买新屋保险;

4. 共管物业,即公寓或城市屋的重大维修以及其他费用是否会由买主来承担;

5. 是否可以由买卖双方无需法庭允许可以随意调整成交日期;

6. 物业当中是否已经有租客,相关租约以及返还租客定金的问题需要搞清楚;

7. 租客有可能拒绝或延迟搬出的日期。

在BC省最高法院2011年审理的Kusumoto诉Marquez一案中,成交后,买方发现房屋当中一些重要的设施被移走了,法庭判决,因为在法拍合同当中,明确说明房屋是As is, where is,因此,买方需要承担风险,不能要求卖方保留所有物品和设施。

对于买卖双方来说,法拍买卖的法律程序比普通买卖要复杂得多,尤其是当出售价格不能完全偿还贷款以及所有的费用时。如果被法拍的房屋是共管物业,即公寓或城市屋,如果前屋主有共管物业的管理费欠款,或重大维修欠款,则买方的代表律师需要跟银行或其他借贷机构的律师以及物业管理公司共同协调,明确双方责任的界定,购房款最终的去向和数额,才能完成顺利的成交。

综上所述,决定购买法拍屋时,要做好充分的思想准备,最大程度上确保房屋的质量和其他问题。通过咨询专业人士和谨慎地调查,通过购买法拍屋能够买到价廉物美的房屋。在购买过程当中,建议及早并尽量多征求专家的意见,避免所买到的法拍房屋有重大的缺陷,或者接手之后要承担共管物业的重大的经济责任。

BC省法拍屋程序

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在BC省,法拍屋的规章制度是由省高级法院来制定和执行的。这意味着业主房屋的法拍过程中的每一步都必须经过省高级法院批准。这不是由银行来裁决的。这包括何时开始拍卖、如何定价、出售的条款、佣金等等。

以下是法拍屋的主要步骤:

无论什么原因,如果业主停止支付银行抵押贷款。银行将会与业主联系(或者是信件,或者是电话)。这样银行可以确保业主没有支付银行抵押贷款不是一时的疏忽。同时,这也给业主一段时间去解决这个问题。

如果业主继续停止支付银行抵押贷款,2-3个月后,业主会收到银行的一封信,要求业主在某一特定日期前全额支付欠款,并通知业主,如果业主不这样做,银行将聘请律师,启动法拍程序。

一旦法拍卖程序启动。业主将收到律师的一封信,要求业主要么全额支付所欠款项。要求全部启动法拍程序。

法拍屋程序的第一步是就是律师将提交一份文件“法拍申请”给法庭。法庭在收到“法拍申请”的几天以后,业主将收到一个副本。

业主有义务仔细阅读“法拍申请”并做出回复。

在业主收到“法拍申请”大约一个月后,业主必须出席第一个法庭听证会。在听证会上,法官将给予贷款人(也就是业主)一“赎回期”,它通常是6个月。也有银行要求把“赎回期”缩短。

在这个“赎回期”阶段,业主可以选择挂牌销售房屋。

如果在“赎回期”阶段,房屋没有销售成功,银行经要求法院拍卖此屋。这也就是法拍屋。

作为业主,你最需要明白的是:你有一段时间来解决这个问题,无论如何,你应该避免你的房屋进入拍卖的程序。如果你觉得自己受到不公平的待遇,你应该考虑法律咨询,集中精力停止止赎找到一个合理的解决方案。

与购置普通房产相比,“法拍屋”在手续和流程上比较复杂,时间也比较有限,但其他条件都完全相同,买方可以申请贷款、验屋等。

最后要说明的是,质优价廉的房产在任何时候都是备受欢迎的,法拍屋自然也不例外。

购买法拍屋有利也有弊。买家必须花功夫多做些研究,根据自身的情况来决定。