17 五月

新冠之后的房市

1 房市是大事

房市有多大?如果用全球的房市总值来表示看上去也就是一个很大的数,大到我们没有感觉。所以我们用另一种方式来表达,1960年代到2000年代世界上富有国家的众多的经济衰退的25%是因为房价下跌造成的。比如上次美国的金融危机。自2000到2007年房价实际增长了50%,家庭的负债由收入的105%増加到144%。然后,然后大家就都知道。

2房子为什么这么贵

Jerry Seinfeld 最近又出山了。Netflix 有个专场《23 hours time kill》。其中有段调侃纽约房子。说是稍微离开纽约一点点,一望无际的空地,而纽约中心寸土万金。扎什么堆?

所以可以说房子贵是人为造成的。

A政府:

美国和加拿大政府的政策一直是“拥有房子对社会的安定和繁荣是好的”!所以政府的政策是偏向业主,如上次的房市次贷危机某种程度是布什政府的home owhship initiative引的火。官方估计美国政府因税务优惠,房贷利息抵收入,房子增值不交税等每年在房市的补贴为2千万亿。相当于1%GDP.

B 市政规划:

以纽约为例,市中心那块寸土万金,只有拨高才能发展,所以摩天大楼竞争高。可以稍微离开几条街就是独立房子社区。为什么不外展一点?第一市政规划这些区不能建高楼。而且要改规则居民也通不过。所以僵在这里了!

C通勤:

欧洲的富人住市里,美国富人住郊区。为什么?福特的汽车革命,但是物极必反。现在住郊区通勤是大问题,而公共交通又跟不上。所以也造成了城市扩展的限制。

3新冠对房市的影响

由于房市的重要性,房市对经济和社会有著不可不查的影响力,比如上次加拿大的选举竞选人在比谁在控制房价上更狠!另外一个方面,社会和经济的变化也不可避免地对房价造成影响。象新冠这种百年不遇的大流行病肯定对房市造成严重的影响。问题是:how?

Never make predictions especially about the future———–Casey Stengel.

关于预测基本的事实是:我们所有的知识是关于过去的,而我们所有的决定是关于未来的。而关于这个新冠本身我们刚开始是一无所知,现在也是所知甚少。所以所有的任何人基于此的预测和其它的预测一样,仅是预测而已!

 

1).利率:

现在市场给的信息是低利息会是很长的一段时间。但是多长时间就是个问题。5年应该问题不大。

2). 供应:

我们知道在新冠以前因为原材料涨价和工资上涨造成了开工单元盘数的减少。我们也听到几家建筑商干脆取消了项目。现在新冠后什么时候和多大程度复工?原材料涨?

新冠期间整个二手房放盘等于停摆。多长时间可以回到正常?会不会回到正常?

所以上盘的数量应该舍减少,特别是短期内。

3). 需求:

这是最难梳理的一个地方。

没有上班和解雇就没有收入。什么时候大家的信心可以回来?

中美要脱钩,多少华人还可以出去买房?

石油断崖式下跌,这些石油输出国的移民如何?

中国推广数学货币,多少人还有办法搬钱出来?

这么多的不确定性,所以要分析自己的情况。

如果你在condo里住通过这次隔离要不要换成独立房?

如果你是在等机会入市,在什么情况下你决定入?

如果你有投资盘,它的租客群通过这次冲击抗压能力如何?

总之:每人都要根据自己的情况调整自己的策略。

 

 

 

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